穿墙管周围渗水原因
1、穿墙管周边未做防水处理
经现场察看，所有穿越地下室外墙的管道，均未做任何防水处理。在地下室灌入水后，建筑承包商曾组织人员对渗漏水严重的暖气管道进行了防水处理，但防水处理十分简单。只用普通的水泥砂浆对暖气管道和套管之间的缝隙进行了填充，其他管道并未做任何处理。
2、回填土未夯实
经现场察看，楼周围回填土未夯实，经受几次风雨后出现不同程度的下沉，甚至非承重墙下陷达到10~20mm。这样的话，雨水便很容易通过楼周围的回填土向地下渗透，当雨水流经地下穿墙管道时，直接通过套管和管道之间的空隙，流入地下室。
地下室穿墙管堵漏方法
根据现场实际情况，本方案采取了“防排结合、综合治理、多道设防”的治理原则。
靠前步，用三七灰土在该建筑物周围回填、夯实。回填土总厚度30cm，采用多道回填，每次回填夯实10cm，分三次完成30cm的回填厚度，并在表面用混凝土路面砖硬化表面。回填夯实的目的是减少雨水的下渗量，尽量把雨水直接排走，减少渗漏水对地下室的威胁。
第二步，根据每个管道的材质、使用环境、使用部位，灵活选用材料，对每根穿越地下室内外墙、底板的管道实施背水堵漏。
1、暖气管道处的止水处理
剔除暖气管道和套管间的水泥砂浆，清理干净其表面残渣和浮灰。
清理过程中我们发现：
（1）穿越地下室外墙的暖气管道和套管之间，未作任何防水处理。
（2）地下室外墙外部有回填的砖渣、混凝土碎块等建筑垃圾。
（3）暖气管道穿越套管时施工随意性很大，并没有按照规范规整穿越，导致管道和套管之间的距离程度不一，范围在0~50mm之间。
（4）暖气套管属钢质套管。
针对暖气管道周围的情况，我们制定了如下几项治理原则：
（1）由于暖气管道要经历冷暖的温度考验，在选材上必须予以高度重视，我们选取了几种材料，它们不仅可以耐100℃高温，并且能适应管道因热膨胀而引起的管道间隙变化。
（2）选用不定型材料，适应管道间隙的不均匀性。
（3）采用多种材料、多道设防，确保堵漏万无一失。
具体施工步骤
（1）用JS涂料中的高分子乳液拌制灰砂比为1：2的干硬的砂浆，制成水泥基聚合物水泥砂浆，填入套管和管道之间的缝隙的较外端并捣实，厚度约50mm，阻止水以流入的方式从回填的建筑垃圾中灌入地下室，形成靠前道防水。
（2）靠前道砂浆捣实后，随即用腻子型遇水膨胀止水条填充套管和管道之间的缝隙。要求填充密实，厚度40~50mm，腻子型遇水膨胀止水条在套管的空隙中再次成型为和管间空隙尺寸一样的形状。止水条在非膨胀的情况下即能达到止水的效果，形成第二道防水。腻子型遇水膨胀橡胶是以亲水性的聚氨脂材料、膨润土等遇水膨胀材料与橡胶混炼而制得的具有遇水膨胀功能的一种特殊材料，它具有优良的弹性，延伸性和膨胀止水性能，还具有外形可再塑性。当它浸泡在水中时，由于膨胀材料吸水体积膨胀，致使橡胶体积增大，由于氢键的作用，使水分子牢牢地被拉住，即使在机械压缩作用下，这些水也不会被挤出。且这种水膨胀作用是可逆的，当遇水膨胀橡胶处于干燥状态时，随着水分蒸发，体积缩小，又可完全恢复原来的形状及作能。
（3）第二道防水施工完毕，随即涂刷双组分聚氨酯防水涂料。要求直接涂刷到腻子型遇水膨胀止水条上，并在套管和管道上涂刷的长度为70~100mm，厚度不少于1mm，形成第三道防水。
（4）用JS防水涂料的液料部分拌合水泥，形成水泥基聚合物水泥。JS防水涂料的液料部分和水泥的比例以聚合物水泥在垂直面施工不下垂为准。将聚合物水泥分次填入套管和暖气管道的空隙中，封闭剩余的全部空隙长度。
穿墙管道周边缝隙漏水怎么办
1、在以上四道防水设防中，靠前道防水设防采用以聚合物水泥砂浆为主的防水材料，具有刚性大的特点。直接接触回填建筑垃圾，能够抵御建筑垃圾下沉时对防水层的刮伤；
2、同时它和第四道防水形成刚性空间，使第二道防水中的腻子型遇水膨胀止水条在体积限制下膨胀，从而产生更大的膨胀力，严密封闭管道空隙。第二道防水则充分利用了腻子型止水条的可再塑性，通过外力作用，改变止水条的条形形状，使之和空隙空间外形一直，达到严密封堵空隙的效果。
3、通过外形再塑，使止水条的密实性增加，它对管隙空间弹性增大，在未膨胀的情况下，即可达到止水的效果。第三道防水采用聚氨酯防水涂料，它是防水隔气的弹性防水涂膜，不仅能适应热力管道收缩带来的管隙大小的变化，而且能在前两道防水失效的情况下阻止水的通过，为止水条膨胀准备时间，使止水条恢复防水功效。
4、四道防水，不仅每道防水具有独立的防水功能，而且它们之间前后呼应，功能互补，达到理想的防水效果。
